작년 이맘때 강릉에 작은 집을 하나 보러 갔습니다. 바다 가까이, 주말마다 내려올 수 있는 그런 집이요. 근데 막상 알아보니 "2주택자 되는 거 아니야?" 하는 걱정이 먼저 들더라고요. 취득세 중과에 종부세까지 맞으면 그냥 포기하자 싶었는데, 알고 보니 세컨드홈 특례제도 덕분에 생각보다 훨씬 유리한 조건이 가능했습니다.
그때 공부하면서 정리한 내용, 2026년 최신 기준으로 다시 한번 풀어볼게요.
가장 먼저 알아야 할 것: 세컨드홈 특례제도
1주택자가 인구감소지역에 집을 추가로 살 경우, 세법상 여전히 1주택자로 인정해주는 제도입니다. 양도세, 종부세, 재산세 모두 1주택자 혜택이 그대로 유지됩니다.
2025년 하반기부터 기준이 대폭 완화됐어요.
- 양도세·종부세·재산세 특례: 공시가격 9억 이하 (기존 4억 → 9억)
- 취득세 감면: 취득가액 12억 이하 시 최대 50% 감면, 한도 150만원 (기존 3억 → 12억)
- 적용기한: 2024.1.4 ~ 2026.12.31
단, 조건이 있습니다. 반드시 기존 1주택자여야 하고, 기존 주택과 같은 시·군·구에 위치하면 안 됩니다. 취득 당시 공시가격 9억 이하 조건도 충족해야 해요.
2025년 하반기에 새로 추가된 인구감소관심지역도 확인해두세요. 강릉·동해·속초·인제(강원), 익산(전북), 경주·김천(경북), 사천·통영(경남)이 새로 포함됐습니다. 강릉이 된다는 걸 알았을 때 저도 솔직히 놀랐어요.
취득세, 이것도 달라졌습니다
① 지방 저가주택 중과 제외
비수도권 공시가격 2억 이하 주택은 취득세 중과에서 완전히 빠집니다. 기본세율 1%만 내면 돼요. 기존 '1억 이하' 기준이 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 2억으로 올라갔습니다. 수도권은 해당 없고, 재개발·재건축 정비구역도 제외입니다.
② 지방 준공 후 미분양 감면
비수도권 미분양 아파트 중 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 이하면 취득세 50% 감면됩니다. 이건 다주택자도 가능하고, 2026년 12월 말까지 한시 적용입니다.
종부세, 신청 안 하면 혜택 없습니다
공시가격 4억 이하 비수도권 주택은 종부세 합산에서 제외 신청이 가능합니다. 여기서 많은 분들이 실수하는 게, 조건이 충족돼도 직접 신청을 안 하면 혜택이 없다는 거예요.
매년 9월 16일 ~ 9월 30일 사이, 홈택스에서 합산배제 신청을 직접 해야 합니다. 달력에 미리 표시해두세요.
⚠️ 다주택자라면 이 날짜 꼭 기억하세요: 2026년 5월 9일
현재 다주택자가 조정대상지역 집을 팔아도 기본 누진세율만 적용되는 양도세 중과 유예 상태입니다. 그런데 이 유예가 2026년 5월 9일로 끝납니다.
5월 10일 이후엔 최대 75% 중과세율이 부활할 수 있어요. 매도를 고려하고 계신다면 이 기한 안에 움직이는 게 유리합니다. 유예 기간 내 매도하면 장기보유특별공제 최대 30%도 적용됩니다. 같은 해에 여러 채를 파는 건 누진세 때문에 불리하니, 연도를 나눠 매도하는 전략도 고려해보세요.
조건이 맞는다고 자동으로 혜택이 생기는 게 아닙니다. 신청 시기, 기한, 순서 하나하나가 다 세금으로 직결됩니다. 본인 상황에 맞는 정확한 판단은 세무사와 꼭 상담해보시길 권합니다.
독자 Q&A
Q1. 세컨드홈 특례를 받으면 나중에 기존 집을 팔 때도 1주택 비과세가 되나요?
A. 네, 특례가 적용되는 동안은 세법상 1주택자로 인정되기 때문에 기존 주택 양도 시 12억 이하 비과세 혜택이 그대로 유지됩니다.
Q2. 강릉에 세컨드홈을 사고 싶은데, 공시가격이 9억을 조금 넘으면 특례를 못 받나요?
A. 맞습니다. 취득 당시 공시가격이 9억 이하여야 특례가 적용됩니다. 공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있어요.
Q3. 인구감소지역에 집을 샀는데 나중에 지정이 해제되면 어떻게 되나요?
A. 취득 당시 지정 지역이었다면 특례 효력은 유지됩니다. 다만 추후 세법 개정에 따라 달라질 수 있으니 정기적으로 확인이 필요합니다.
Q4. 종부세 합산배제 신청을 깜빡했어요. 소급 적용이 되나요?
A. 안타깝게도 소급 적용은 되지 않습니다. 해당 연도 9월 30일까지 신청하지 않으면 그해 혜택은 받을 수 없고, 다음 해에 다시 신청해야 합니다.
Q5. 2주택자인데 세컨드홈 특례로 1주택자 혜택을 받을 수 있나요?
A. 불가능합니다. 세컨드홈 특례는 반드시 기존 1주택자에게만 적용됩니다. 이미 2주택 이상이라면 해당되지 않아요.
Q6. 2026년 5월 9일 이후에 다주택자가 집을 팔면 세금이 얼마나 늘어나나요?
A. 조정대상지역 기준으로 기본 누진세율에 최대 20~30%p가 추가돼 최고 75%까지 세율이 올라갈 수 있습니다. 보유 기간이 길수록 손해가 커지니 기한 내 매도를 적극 검토해보세요.
Q7. 지방 미분양 취득세 감면은 1주택자만 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 지방 준공 후 미분양 아파트 취득세 50% 감면은 다주택자도 받을 수 있습니다. 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 이하 조건만 충족하면 됩니다.
